一言で言うと、
神戸・三宮駅のまわりでは、JR三ノ宮の新駅ビル（2029年度開業予定）と、雲井通5丁目の新しいバスターミナルの入るビル（2027年12月に工事完了予定）の工事が進んでいます。
駅前の大通りは、車の車線を減らして人が歩きやすい広場「三宮クロススクエア」に段階的に変える計画です。都心の空き部屋に税をかける「空室税」の検討も進んでいますが、まだ導入は決まっていません。
家を選ぶときは、いつ何ができるかと、都心のマンションのルールを確かめておくと安心です。
なぜ三宮で再整備が進むの？
神戸市は2015年9月に三宮周辺地区の「再整備基本構想」をまとめ、2018年9月には6つの駅を一つの大きな「えき」としてつなぐ「えき≈まち空間」の計画を決めました（神戸市）。
三宮には、JR・阪急・阪神・地下鉄・ポートライナーの駅が集まっています。一方で、次のような課題がありました。
- 駅どうしの乗り換えが分かりにくい
- 駅と街のつながりが弱く、広場が少ない
- バスの乗り場があちこちに分かれている
地図｜三宮の再整備の場所
出典：国土地理院ウェブサイト（淡色地図）をもとに兵庫すまいラボ作成。位置はおおよその位置です。
①がJR三ノ宮の新駅ビル、②が新しいバスターミナルの入る雲井通5丁目のビル、③が三宮交差点のまわりの三宮クロススクエアです。
JR三ノ宮新駅ビル｜2029年度の開業予定
工事が進むJR三ノ宮の新駅ビル（2026年5月の様子をもとに作成）（※イメージ）
📌 （仮称）JR三ノ宮新駅ビル（2026年10月時点）
規模：地上30階・地下2階、高さ約155m、延べ約9万1,500㎡
中身：お店・オフィス・ホテルなど
時期：2024年4月にビルの工事を始め、2029年度の開業予定
新駅ビルは、JR西日本グループが建て、UR都市機構がデッキや広場との工事の調整を担っています。2022年の最初の発表では地上32階・約160mでしたが、2024年に今の規模に見直されました。ビルの正式な名前や入るお店は、まだ発表されていません。
バスタ神戸三宮｜分かれていたバス乗り場を1か所に
今の三宮バスターミナルが1階にあるミント神戸のビル。新しいバスターミナルと一体で使う予定です（※イメージ）
📌 雲井通5丁目の再整備ビル（2026年10月時点）
規模：地上32階・高さ約163m
中身：バスターミナル、お店、ホール・図書館、オフィス、ホテル
時期：工事の完了は2027年12月の予定。新しい三宮図書館は2028年2月ごろ、新しい神戸文化ホールは2028年6月ごろの開館予定
新しいバスターミナルと、今のミント神戸1階の三宮バスターミナルをあわせた名前は、2025年12月に「バスタ神戸三宮」に決まりました。今は6か所に分かれている乗り場、1日約1,700便を集める計画です（神戸市）。
となりの雲井通6丁目北地区でも、次の段階の再開発の手続きが進んでいます。5丁目とあわせたエリアの名前は「神戸三宮TWINGATE」です（神戸市）。
三宮クロススクエア｜車の道から人の広場へ
整備が進む三宮の駅前（2025年10月の様子をもとに作成）（※イメージ）
三宮交差点のまわりでは、車中心の大通りを、人が歩きやすい広場に段階的に変える計画です。新駅ビルの開業と同じころ（2029年度ごろ）に、車道を10車線から6車線に減らすことをめざしています（神戸市）。
いまは新駅ビルなどの工事の規制で、すでに6車線になっています。神戸市は、まわりの交差点を改良したことで渋滞は起きていないと説明しています。2024年12月の市民アンケートでは、車線を減らすことに約7割が前向きでした。
都心のマンションのルールと「空室税」
神戸市は2020年7月から、三宮駅のまわりでは住宅を建てられないルールにしています。そのまわりの地域でも、住宅部分の容積率に上限を設けています（神戸市）。
さらに2026年7月24日、市の検討会が、都心のマンションの空き部屋に税をかける「空室税」について市長に答申しました（神戸市）。
📌 空室税の答申のポイント（2026年7月）
対象：都心の分譲マンションの空き部屋（タワーマンションに限らない）。戸建ては対象外
払う人：部屋の持ち主
決まっていないこと：条例、税率、始まる時期
背景：中央区の都心では、住民登録のない部屋が約19%（2025年3月時点）
住まい選びで確かめること
三宮のまわりは、新しい施設が次々とできる一方で、住宅のルールも変わりつつあります。宅建士の立場から、家を選ぶときに確かめておきたいことをまとめます。
住まい選びのチェックリスト
✅ 新駅ビルやバスターミナルが「工事中」か「開業済み」かを、公式の発表で確かめる
✅ 都心のマンションを買うときは、住宅のルールの区域に入っていないかを見る
✅ 空室税は答申の段階。住まないで持つつもりなら、今後の条例の動きを確かめる
✅ 工事が続く場所の近くでは、工事の期間と音を確かめる
✅ 重要事項説明で、近くの都市計画について説明を受けたら、気になる点はその場で聞く
まとめ｜三宮の再整備は「予定」と「ルール」で見る
三宮では、JR三ノ宮の新駅ビル（2029年度開業予定）と、バスタ神戸三宮の入る雲井通5丁目のビル（2027年12月工事完了予定）の工事が進んでいます。駅前の大通りも、人のための広場に変わっていく予定です。
都心では住宅を建てられる場所にルールがあり、空き部屋への課税も検討されています。
家を選ぶときは、いつ何ができるかと、都心のマンションのルールをあわせて確かめておくのが、いちばん確かな備えになります。