D'グラフォート神戸三宮タワーの中古・賃貸価格と住み心地｜口コミ・5項目評価【宅建士監修・2026年】

D'グラフォート神戸三宮タワーの住みやすさ（総合7.0） — ※外観写真をもとに描いたイメージ図です。

三宮の南東、八幡通4丁目に2005年にできた地上43階・全275戸のタワーマンションです。

大和ハウス工業の分譲、竹中工務店の設計・施工で、神戸で初めての免震高層タワーマンションとされています。

ぎゅうべえ

この記事は宅建士が監修しているよ。この物件なら「中学校まで徒歩34分」「近くに小児科がない」みたいに、物件の広告では目立たない弱点まで、公的なデータと地図で正直に確かめたんだ。

D'グラフォート神戸三宮タワーとは？

D'グラフォート神戸三宮タワーは、大和ハウス工業が分譲したタワーマンションです。2005年の竣工で、地上43階建て、最高部の高さ約152m、総戸数275戸。設計・施工はいずれも竹中工務店です。

2005年という早い時期に免震構造を採用したのが特徴で、阪神・淡路大震災から10年という時期に建てられた建物です。

中古の相場は1㎡あたり95〜104万円あたりで推移しています。くわしくは「相場」で紹介しています。

所在地	兵庫県神戸市中央区八幡通四丁目1-27
最寄駅	地下鉄海岸線三宮・花時計前駅道のり約530m・徒歩約7分
JRの駅	三ノ宮駅（JR神戸線ほか）道のり約680m・徒歩約9分
総戸数	275戸
竣工	2005年2月〜3月（資料によって月が異なる）
構造・階数	鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造・鉄骨造／免震構造／地上43階（最高部約152m）
売主	大和ハウス工業
設計・施工	竹中工務店

※出典：東急リバブル・三井のリハウス・大京穴吹不動産・アットホーム・TOANETライブラリ・blue-styleの掲載情報（2026年9月24日時点）

階数は資料によって43階と42階に割れています。不動産各社はいずれも「地上43階」ですが、Wikipediaの「兵庫県の超高層建築物の一覧」だけが「42階」としています。この記事では複数の不動産会社が一致する43階を使っています。
竣工も2005年2月（4サイト）と2005年3月（3サイト）に割れています。地下階の有無と駐車場の台数は、調べたどの資料にも記載がありませんでした。

▼ D'グラフォート神戸三宮タワー周辺の地図

D'グラフォート神戸三宮タワー 5つのポイント

D'グラフォート神戸三宮タワーの住みやすさ｜5項目を10点満点で評価

🛒 買い物

8/10

コンビニが徒歩4分、神戸阪急が徒歩5分、ドン・キホーテとドラッグストアが徒歩6分。

🚗 駐車場・共用施設

9/10

43階のビューサロン、ゲストルーム、フィットネスルーム。駐車場は月額9,800円〜。

🎒 子育て

4/10

公園と病院が徒歩5分。校区の小学校は徒歩21分、中学校は徒歩34分と遠い。

🚃 通勤

8/10

三ノ宮駅まで徒歩9分。JR神戸線の新快速で大阪28分・神戸4分。

🌊 災害

6/10

標高約6mの自然堤防で、洪水は0.5m未満の浸水想定。2005年竣工で現行耐震基準＋免震構造。

総合

7.0/10

神戸初の免震高層タワーで共用施設も多い。校区の小中学校が非常に遠い。

※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）

🛒 買い物

神戸阪急（そごう）が徒歩5分、ドン・キホーテが徒歩6分。百貨店と量販店の両方が歩いて行ける距離にあります。

施設	距離	行き方の目安
ファミリーマート	約310m	徒歩約4分
神戸阪急（そごう）	約380m	徒歩約5分
ドン・キホーテ	約490m	徒歩約6分
コクミン（ドラッグストア）	約490m	徒歩約6分

※距離はOpenStreetMapのデータを使った徒歩の道のり（80m＝1分）で計算した目安です。営業中かどうかは2026年9月時点の情報です。

コンビニは徒歩4分、ドラッグストアは徒歩6分。三宮の商業集積をそのまま日常使いできる立地です。

🚗 駐車場・共用施設

共用施設がフロアごとに配置されているのが特徴です。

項目	内容
最上階	ビューサロン・パーティールーム（43階）
ゲスト用	ゲストルーム（29階）
運動	フィットネスルーム（5階）
読書	ライブラリー（1階）
サービス	コンシェルジュカウンター
外構	「円」をモチーフに同心円でシンボルツリーを植栽
駐車場	月額9,800円〜（台数は公開資料では確認できず）

※出典：TOANETライブラリ（階数つきの施設一覧・月額）、東急リバブル・三井のリハウスの掲載情報（2026年9月確認）。料金は変更されることがあるので、契約前に管理組合・管理会社へ確認してください

駐車場の月額9,800円〜は、三宮の立地としてはかなり安い水準です。ただし台数がどの資料にも載っていなかったので、設置率と空き状況は必ず管理会社に確認してください。
築21年なので、1回目の大規模修繕がすでに終わっているか、2回目の計画はどうかを総会資料で確認しましょう。免震装置の点検・交換費用も長期修繕計画に入っているかが重要です。

🎒 子育て・学区

神戸市の校区一覧では、八幡通1〜4丁目は中央小学校・布引中学校の校区です。

ここは注意
校区の学校が遠いことを知っておいてください。中央小学校は神若通5丁目、布引中学校は熊内町5丁目にあり、いずれも三宮の北側です。この物件は三宮の南東側なので、小学校まで道のり約1.68km（徒歩21分）、中学校まで約2.68km（徒歩34分）になります。
また半径1km内に小児科が見つかりませんでした。子育て期の家庭は、通学方法と小児科の場所を入居前に確認してください。

項目	内容
小学校（校区）	神戸市立中央小学校（道のり約1.68km・徒歩約21分）
中学校（校区）	神戸市立布引中学校（道のり約2.68km・徒歩約34分）
保育園	コメット保育園（徒歩約14分）
公園	磯上公園（徒歩約5分）、東遊園地（徒歩約7分）
病院	神戸海岸病院（徒歩約5分）
図書館	三宮図書館（徒歩約13分）
小児科	半径1km内には見つからず

※出典：神戸市「中央区内校区一覧」。距離はOpenStreetMapのデータで計算。校区は変更されることがあるため、入居前に神戸市教育委員会へ確認してください

子育て・住宅の支援は「神戸市の補助金・給付金まとめ」で確認できます。

🚃 通勤と運賃

地下鉄海岸線の三宮・花時計前駅まで徒歩7分、JR三ノ宮駅まで徒歩9分。2つの駅を使い分けられます。

三ノ宮駅から（平日朝8時台）片道（IC）

● 乗り換えなしで行ける

神戸

約4分

JR神戸線

150円

明石

約16分

JR神戸線の新快速

410円

西宮北口

約19分

阪急神戸線の通勤特急

280円

大阪

約28分

JR神戸線の新快速

420円

新大阪

約34分

JR神戸線

580円

姫路

約41分

JR神戸線の新快速

960円

京都

約57分

JR神戸線・京都線の新快速

1,110円

※Yahoo!乗換案内で検索（2026年9月25日・平日朝8時台）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。

神戸駅までの片道（IC）

150円

三ノ宮〜神戸（JR神戸線で4分）

三ノ宮まで徒歩9分。ドア・ツー・ドアで大阪駅まで40分前後が目安です。地下鉄海岸線を使えばハーバーランド方面にも出やすくなります。

※出典：Yahoo!乗換案内（2026年9月時点の運賃）

駅そのものの住み心地は「三ノ宮駅の住みやすさ」で9項目採点しています。

🌊 災害リスク

国土地理院の「重ねるハザードマップ」と防災科学技術研究所のJ-SHISで調べました。

チェック項目	判定	根拠
洪水（想定最大規模）	△	0.5m未満の浸水想定区域内
高潮（想定最大規模）	○	想定区域の外（約100m先に0.3m未満の区域）
津波	○	想定区域の外（約200m先に0.3m未満の区域）
土砂災害・内水	○	周辺に想定区域なし
地盤の揺れやすさ	△	自然堤防で表層地盤増幅率1.85、標高約6m
建物の耐震基準	○	2005年の竣工で、現行の基準。免震構造

敷地は標高約6mの自然堤防で、表層地盤増幅率は1.85。洪水では0.5m未満の浸水が想定されています。高潮と津波の想定区域には入っていませんが、いずれも100〜200m先から区域が始まります。

地震については免震構造で備えています。2005年という早い時期に免震を採用した建物で、阪神・淡路大震災の教訓が反映された設計です。

ここは注意
免震マンションを買うときは、免震装置の維持管理を確認してください。①免震装置の定期点検が行われているか ②長期修繕計画に免震装置の点検・交換費用が入っているか ③受変電設備が何階にあるか。築21年なので、ここは購入判断に直結します。

※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率

▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」

避難所や区の備えは「神戸市中央区の防災」にまとめています。

D'グラフォート神戸三宮タワーで暮らす1日（平日と休日）

このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。

🗓 平日出勤・通学の日

6:30

🏃 5階のフィットネスルームで朝の運動。

7:50

🚶 徒歩9分で三ノ宮駅。JR新快速で大阪28分。

7:30

🎒 子どもは中央小学校へ（徒歩21分）。

18:30

🛒 帰りに神戸阪急（徒歩5分）で買い物。

🗓 休日家族で過ごす日

10:00

🛝 磯上公園で遊ぶ（徒歩5分）。

13:00

🛍 ドン・キホーテと三宮センター街へ。

16:00

📖 1階のライブラリーで読書。

18:00

🌇 43階のビューサロンから神戸の夜景を眺める。

D'グラフォート神戸三宮タワーの相場｜借りる・買う・売る

購入・売却の相場を、国の取引データで整理しました。

🏙 購入するなら

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、神戸市中央区八幡通の2005〜2006年築の成約価格を並べました。

1㎡あたりの成約単価（中央値）の推移

年	取引件数	1㎡あたり（中央値）	価格の中央値
2022年	7件	90.0万円	6,900万円
2023年	4件	98.7万円	7,400万円
2024年	5件	103.5万円	8,400万円
2025年	10件	95.0万円	5,850万円

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市中央区八幡通・建築年2005年/2006年、全82件）。建物名は公表されませんが、八幡通でこの築年の大規模マンションはこの物件が中心です。2026年は1件だけの取引（1㎡あたり200.0万円・2億1,000万円）で、住戸の条件がかなり特殊とみられるためグラフと表から外しています。年ごとの件数が少ないため、中央値は取引された住戸の広さと階数に大きく左右されます。

成約単価は1㎡あたり90〜104万円のレンジで動いています。取引件数が年4〜10件と少ないので、年ごとの上下は相場の動きというより住戸の違いによるものです。